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还原临沂公布房地产成本价格真相

2009-04-22 15:40:27  琅琊新闻网    
 
    今年1月5日,临沂市公开了中心城区房地产价格,这在省内各大城市尚属首次。而公布房地产成本价格一直被国内许多人大、政协代表倡导和呼吁,同时在全国许多城市也酝酿、讨论过,但由于种种原因未能实施。临沂成为第一个敢于“吃螃蟹”的城市。
    指导价格公布三个月后,临沂房地产市场一季度开始出现回暖势头。临沂市公布房地产成本价格的消息也在国内各大媒体竞相转载,一时间引发了众多热议。称赞者认为利于开发商与购房者之间的信息对称,有人则认为公布的数据水分过大。
    昨日,来自省内的各大媒体齐聚临沂,采访了临沂建设局、滨河地产建设项目等有关部门,倾听了临沂老百姓最想知道的真实信息。
记者 李欣洁 通讯员 乔淑琴
回放:临沂房地产成本价公布的背后
    从去年年底开始,金融风暴开始对国内大小城市产生影响,临沂虽然受影响较小,但是房产市场也出现了萎缩的征兆,如何活跃房地产,打造最好的房地产市场?临沂围绕繁荣房地产业共召集了三次会议。
    据临沂市建设局李作良局长介绍,这三次会议呈现逐步递进的状态,首先是了解各县区的房地产现状,然后召集了房地产商谈了意见,最后一次会议,由临沂市委书记连承敏亲自召开。基于这一系列的研究与分析,2008年11月17日,临沂市人民政府《关于促进房地产业稳定健康发展的若干意见(暂行)》推出,出台的25条细则从消费、投资、信贷、土地等多个领域全面推进房地产市场发展。
    在这些房产激活措施的映衬以及对临沂房产的严密分析下,很多企业开发负责人提出,临沂房地产市场是健康的,是没有泡沫的市场。与其采取诸多活跃措施,不如公布成本组成。毕竟,临沂房地产呈现出的一种鲜明的特点是:临沂的房地产是成本推动型的,利润非常低。
    2009年1月5日,经过一个多月的严密调查,临沂房地产协会和临沂市建设工程标准造价及招标投标协会联合在报纸上发布公告,公布市区成本。
    根据临沂市的地产现状,协会把中心城区分为七个板块,每个板块分为低位成本和高位成本两种情况。“低位”和“高位”主要依据土地位置、周围配套等标准来衡量。根据测算,临沂七个板块的低位价格为 2452元/m 2-2836元/m 2之间,高位价格为2631元/m 2-3668元/m 2之间。
进程:国内各大媒体竞相报道引热议
    价格公布后的三个月,国内各大媒体竞相报道临沂———
    前不久,山东临沂就详细地测算了当地商品房开发成本,引起各界关注。您别说,据报道,成本公布之后,当地的房产交易量的确有大幅度的上涨。公布成本让老百姓明明白白消费,的确是件好事。为什么好呢?我说这就叫拿公开换信任,有了信任,买卖就有了。(4月20日,CCTV 第一时间 马斌读报)
    山东临沂公布房地产成本价格在当地引起了热议,称赞者认为有利于开发商与购房者之间的信息对称,但有人认为公布数据水分过大。(4月20日《齐鲁晚报》)
    临沂公布房价成本,其最大的价值是作为地方政府带头迈出了艰难的第一步,以政府公信力作保证,先行证明了自己在房地产利益链条上的权重。而接下来的问题,则大部分留给了开发商作自我表白。抽丝剥笋,房价成本公开其实才刚刚起步。(4月21日《辽沈晚报》)
现场:聚焦临沂房地产价格公开
    实施房地产价格公开的临沂到底是什么情况?公布的价格是否做到了客观,公正?昨日,本报记者与省内各大媒体记者一起采访了临沂市建设局局长李作良。
    李作良说,去年年底,临沂建设部门经过研究分析得出,当前开发企业面临的主要困难是市场销售形势低迷,而影响市场销售的主要因素是购房者持币观望,对商品房降价期望过高,在这种形势下,有必要公布商品房开发成本,以提高商品房交易价格透明度。另外,临沂要做全国最好的房地产,也必须公布价格。经过一个非常严密调查研究过程,临沂房地产成本的公开才得以公开。
    李局长称,公布开发成本准确与否至关重要。如果公布低了,势必影响市场销售,损害开发商的合法权益;如果公布高了,会误导购房者,影响行业协会的公信力。为了把商品房成本公布准确,临沂建设部门根据开发项目坐落位置不同将临沂中心城区商品房市场划分为七个板块,即城南板块、滨河板块、北城新区板块、涑河板块、商城板块、河东板块和罗庄板块,从每个开发板块选择若干个有代表性的高层商品房项目,由相关开发企业填报。
    在此基础上,还组织专业技术人员进行市场调查落实,并到土地、规划部门咨询了解土地出让价格、建筑容积率、建筑安装工程成本,对开发成本上下浮动范围进行汇总、分析。并将开发成本划分为以下七个组成部分:一是土地成本;二是前期工程费用;三是建筑安装工程费用;四是配套设施费用;五是开发间接费用;六是不可预见费用;七是经营税金及附加。
反响:成临沂市民购房核算价格风向标
    商品房开发成本公布后,在社会各界引起了强烈反响。
    省建设厅在全省推广宣传临沂的经验做法,要求各城市借鉴实行。山东大学经济学院副院长、房地产研究中心主任李铁岗听说此事后指出,“当一个垄断行业在谋求暴利的时候,必然会损害社会福利。公布商品房开发成本,才能让公众了解、参与房价的形成,从而使房价趋于合理,消费更加理性。”
    外滩明珠的董事长陈飞说:“政府推出成本价完全是正面的、积极的态度,对消费者下决心进入市场是非常有帮助的,对我们开发商来讲也是有帮助的,因为公开了成本,有利于消费者打消观望念头,促使成交,从而进一步增强市场繁荣,还一个很明白的预期,就是房价的底线基本在哪里?”
    据陈飞介绍,在去年的9月至10月,他手下的房产项目有销售停滞现象,但随着一系列政策的公布,销售量逐渐攀升。2套、 8套、 15套……楼市回暖,不能说没有成本价格公开的一份作用。
    市民张先生告诉记者,刚开始时感觉不太相信,但是通过比较,他认为公布的价格表还是比较客观可信的。由此,他对临沂房地产价格增添了一份踏实的感觉。此外,据很多楼盘销售人员反映,还有不少市民在购房时,参考、核对了这份指导价格,临沂中心城区房地产成本价格的公开对市民的影响可见一斑。
解密:是什么让临沂敢于首先“吃螃蟹”?
    是什么敢于让临沂成为第一个“吃螃蟹”的城市?李作良介绍,最大一个原因就是,临沂的房地产市场没有泡沫,它的价格一直适应临沂经济社会发展水平和居民的收入水平。此外,临沂城市化进程的加快,大量城市人口的增加也是房地产市场健康发展的基本保障。
    “打造最好的房地产市场一直是我们的目标,但怎样衡量是最好的房地产?我认为,能满足群众的购房需求,企业能持续发展,对经济发展推动力明显,这就是一个健康的市场。”李作良说。
    公布成本价格是不是揭示了企业的什么秘密?李局长说,这方面不会有秘密,因为房地产开发从土地公开招标到材料价格定额控制,工程组成的定额也由国家标准定额确定,最终通过招标投标确定的造价均是公开的。剩下的就是开发商在环境、品味,营销策略技巧上各显神通了。在临沂这几年房产市场发展中,没有出现其他城市出现的暴利情况。
    根据山东住宅与房地产信息网公布的数据, 2009年一季度,临沂市区完成网上签约53.5万平方米,6847套,成交金额15.74亿元,与去年同比分别增长17.1%、58.8%、18.2%;完成合同备案45.91亿元,6051套,同比分别增长 15.7%、26.8%;存量房交易1401套,成交面积17.78万平方米,成交金额1.9亿元,年同比分别增长15.9%、42.2%、31%。以上数据表明,公布开发成本对增强群众住房消费信心、促进商品住房销售起到了积极的推动作用。
    据悉,今后为更加有效地指导企业、居民理性投资、消费,维护市场稳定,促进市场繁荣,临沂建设局准备将公布商品房开发成本确立为一项管理制度,坚持不懈地搞下去,每年至少两次公布商品房开发成本,还要不断细化市场板块,增加抽样数量,力求将商品房开发成本公布及时、到位、客观、准确,为促进全市房地产业健康稳定发展做出应有的贡献。

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  责任编辑:李佳凝
 
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